大话地产:杨树坪 地产老炮的神通与寂寥
来源:粤泰股份  时间:2017-05-15

“很多人问我,从高峰跌落,错过了房地产最好的十年会不会很遗憾。摔了一跤,腿断了,但只要命还在,60岁了还是能重新起步。”

1995年,38岁的杨树坪,从铁老大“下海”,创立房地产公司城启集团。

这个从铁路见习生做到副总工程师青年,此前是一马平川的国企仕途,此后是廓然开朗的一座城池。那一刻,他不曾想到,自己多年积累的能量将在此后十年间爆发,用无数的“首创”案例刷新粤派房企想象力,成为“教父”级别的人物;他更不曾想到,十年后,这座城市差点将他倾覆。

彼时的广东,房地产市场被国企完全“垄断”,大部分房企还以一百多平米的“大屋”为标准开发,杨树坪独特的瞄准小户型,在晓港湾打造了30-50平方米、每套10万元左右的小户型住宅,推出后大受工薪一族追捧。 这个以创新小户型设计为卖点的地产项目,不仅使晓港湾一炮而红,也为杨树坪掘到了第一桶金。

此后,第一个提出“为买家入户广州”、第一个在小区建设并引入优秀学校、第一个收购国内房企股份公司……一系列的创新,让 “城启系”成为广东最优秀的房企的代名词之一。

当时,改规划调整容积率以追求利润,是地产开发常用的手法,2005年,广州市政府整改规划问题,正处在鼎盛时期的城启集团因“规划案”受到严重打击。

从巅峰跌落,杨树坪在风波后归隐,这一归隐,又是十年。

60岁归来,还是那个杨树坪,淋漓、真实、执拗和城启时代如出一辙。

一年多的时间,完成了庞杂繁复的集团企业资产重组,广州、北京、江门、海南、河南、安徽等地多个黄金地段的项目将悉数亮相,造的房子“不是最好,也是最好之一”。

过往的喧闹与巨变,依次延时间的回廊延绵铺开,苦乐俱全,我们坐下来,谈一谈这位地产老炮的神通与寂寥。 


腾讯房产(以下简称“腾讯”):你会怀念当时风华正茂、城启发展最好的那个时代吗?

杨树坪:不瞒你说,还是很怀念的。我在38岁也就是1995年底离开铁路出来创业的,用了十年的时间,在2004、2005年达到了自己的高峰。不过在那两年公司的管理出现了漏洞,跌落到了低谷。人生嘛!有起有伏都是很正常的,我的心态还是很年轻,在这个地方跌倒了,希望能在这个地方爬起来,证明自己是一个能够扛得住的人,天塌下来能当被子盖,摔了一跤,只是断了腿,命还在,大不了重新起步。

腾讯:是因为乐观吗?

杨树坪:是因为自信。

我会更全面了解自己、认清自己。作为一个学技术出身的人,我更重视产品,在产品方面会投入比较大的心血,这是我们的优点。但是,不可否认,在公关方面会弱一些,这是事实,比如找一个领导办事,一次电话、两次电话别人没接,我就不会再打第三次,这和我铁路出身的背景有很大关系,在铁路的时候不用求人。

从另一个方面看,从铁路出身也有一个好处,那里是非常军事化管理的一个企业,我现在会在我们公司进行半军事化的管理,企业能不能做大做强,无非就两个方面,一个方面是决策,决策不能失误,第二个就是执行了,如果企业执行不行,那就有问题,目前中国几个做得比较大比较好的房企的领导者都不是文弱书生,都是带有军人作风的,这也是他们能走到今天非常重要的一个原因,包括华为、万达、恒大。

腾讯:别人是60岁退休,你是60岁再起航,这点很了不起。

杨树坪:应该这么说,我的人生起步不是一次,是好几次了。第一次起航应该说是从1982年开始,读完大学后去铁路系统工作,进步比较快,发展也很耀眼,之后1995年下海,做房地产,也曾有过一段很风光的时间,到2005年,我进入10年的沉寂期,现在我重新出发,打算再做10年!希望到70岁仍然可以支持企业的发展。

腾讯:有没有觉得错过给企业带来利润的最好时机?

杨树坪:2005年的规划错误,确实给企业带来了很大的负面影响,如果没有那次错误现在企业的发展规模会大很多。我还是会保持阿Q的乐观精神,这些挫折给自己一个很大的教训和人生的一个历练,在后来做事就会更加得严谨,我相信未来企业的发展会更加健康。


腾讯:你怎么看待如今的房地产发展和跟十多年前的房地产发展,除了楼价上涨之外还有其他方面的不同吗?

杨树坪:包括房价在内,整个房地产市场变化还是很大的。我认为最大的区别是在房地产的政策方面。改革开放初期,可以通过在规划局跑关系做公关,获得盖房批文,随着行政体系的完善,现在所有的东西都要按照规则来,企业就一定要适应这种模式,在法律法规面前求生存,通过服务和产品质量来获得客户的认可、来提升品牌的价值。

腾讯:你是怎么看待当年跟你一起成长的企业呢?包括当年广州的富力、恒大、合生等,他们的10年发展历程。

杨树坪:这些企业的特点还是很不一样的,有些企业发展得很好很快,也有一些企业出了问题倒闭了的都有。要想把一个企业做成百年老店、做强做大还是很艰难的。房地产发展初期,很多法律法规都是刚刚建立起来,而且都在不断改变,所以企业管理就一定要走在前沿,不断和这种改变相适应,才能做好。比如现在的房地产企业,要做强做大,目前的法律法规下,一定要找上市,不上市很难做强做大,靠自己赚的钱,去买地、建房,一定是很慢的。而且金融机构对上市公司的支持和评级是不一样的。

为什么我有信心把企业做强做大其中一个原因就是对老东华就是现在的粤泰股份完成了资产重组,把粤泰的净资产值扩大了5倍,企业平台扩大以后,银行给的贷款额度也会增加,公司上市后也会更加的公开透明。

腾讯:你最欣赏的一家企业是哪家?

杨树坪:应该这么说,我还是很敬佩恒大的管理模式的,半军事化管理,作为领航人的许家印也是非常辛苦、非常有责任心的。此外,碧桂园的管理模式也是我比较钦佩的,会比较人性化,和恒大的管理模式不一样,但是两家企业同样发展都很强大。

换做我的话我就做不到恒大这种管理模式,同时我也不会这么做,因为每个企业的特点还是不一样的,我也不会因为你做得好,就一定要把这个经验拿来自己用。我是一个广东人,受此影响,我的管理模式会更加人性化一点,偏向碧桂园这种风格,发挥大家的特长。但是我做的产品和碧桂园不一样,我们的产品会和富力比较相近,我们企业的经营方向跟富力比较相近,2005年以前经常会有一个现象就是富力的楼盘旁边就是城启的楼盘,既有竞争,也是很好的朋友。

腾讯:在未来3-5年您会有一个什么样的一个目标?

杨树坪:我现在是59岁,虚岁60岁。去年开始,我就给自己定了一个5年计划:在63岁时把企业做到一定的规模,做强做大。这样我就可以进入半退休状态,请个职业经理人管理企业。

事实上通过去年年底的努力,我们在今年3月底就完成了第一次资产的重组,以后还会有第二次、第三次重组,通过重组把企业的资本迅速扩大。我们的上半年进行资产重组,把大股东的资产重组过来确实是比较复杂的事情,现在如果我们再来现金增资就比较方便了,有好项目也能马上上手。


腾讯:为什么会把东华实业和粤泰分开来?

杨树坪:首先,东华这个品牌名称已经有人在商标注册里永久性注册了。 第二方面,取名“东华”的企业太多了,光上市公司就有5家。所以我们干脆就改为大股东的名称,就是粤泰股份,统一名称,不容易搞混,对品牌推广有利。

腾讯:粤泰股份的企业定位和发展方向是怎样?未来会在哪个方面用力呢?

杨树坪:目前粤泰股份全力以赴打造地产实业这部分,做强做大。将来不排除发展与地产相关的健康地产、医疗、金融之类产品,做资本密集型产业。



腾讯:你以前打造的天鹅湾项目,是刚需面积复式江景产品,十年以来很少有这种创新的产品,现在还在追求这种创新吗?


杨树坪:我对我们产品研发部很有信心。在广州我可以很自豪地说我们公司出品的产品无论是平面设计还是实用性不是最好都是最好之一。

10月底11月份,陆续会有四个楼盘在广州推出,都是位于市中心的刚需的楼盘,重新定位粤泰在广州市区的地位。

其中有一个盘是粤泰在东华西路的项目,项目名为粤泰·荣廷府,在越秀区,已经全面开工,预计在11月份开卖。项目定位于越秀老城区的刚需、改善型的豪宅产品,首期推出的产品涵盖100方、122方三房以及169方四房,并且带5000元/方的豪华装修,这种产品在越秀老城区内十分符合换房需求,很适合新、老广州人的需求。在旧城区内已没有多少新推项目,相信我们项目的推出,必定会引起老城区客户的热捧。

至于另外三个项目,天鹅湾二期、嘉盛大厦、荔港南湾,也将在今年年底至明年陆续推出,位置也都属于广州各老城区的黄金位置,相信都能引起客户的追捧。也相信粤泰这四个市中心的项目推出,可以重新定位粤泰股份在广州市区房地产开发的地位。

  

 腾讯:你会参与产品的定位和设计吗?

杨树坪:目前来说的话,超过一万块钱楼价的平面设计我基本都会审核一下,有时也会亲自动手进行修改,毕竟自己也是做技术出身的,比较喜欢做这个事情。

腾讯:你自己最满意的是哪一个作品?

杨树坪:以前做过的作品最满意的是天鹅湾的住宅。虽然过去十多年,现在从白天鹅往南面看,天鹅湾几栋连在一起房子的外立面在周边还是显得最突出的,房子的品位一看就是高端的,与周边的楼盘相比,我们的房子都显得高端、不落俗套。


腾讯:你觉得广州的楼价未来还会有一个很大的增长幅度吗?

杨树坪:广州房价只是表面上便宜,因为这几年市区的房子很少供应,更多的是在南沙、从化、增城这些外围地区,拉低了广州市的整体房价。当前广州市区的房价已经达到3万-4万/平了,是合理的,由于供应量少,未来肯定还会有一个大的上涨空间。

腾讯:粤泰股份今年在广州、江门、 海南、河南、安徽都会推新的产品,未来布局的重点还会在广州吗?

杨树坪:未来布局的重点会在几个一线和二线城市,同时布局重点也不排除在北上广深和省会城市,在三四线城市的话还是会谨慎一点,虽然在一线城市拿地很难,但是再难也要拿,因为这是从一个企业的安全出发的,虽然在三四线城市拿地很容易,但是对企业来说不安全,一旦有个风吹草动,对企业的影响还是很大的。

我还是相对保守一点,没有恒大的那种魄力,恒大是先把量做上来。我还是会集中在一二线城市,把做强放在第一位,把做大放在第二位。

腾讯:以前你开发的项目,都是城中央非常优质的地块,那未来你拿地开发的理念会有一个怎样的变化吗?

杨树坪:我们仍然会保持以城中心为主的这种开发方式不变。但是因为竞争的压力和企业的发展速度,我们拿地的方式也会多样化,单单在市中心做,不可能把量做大,在城中心做一块地,两三年都开不了工,在外面几个月,可能一拿地马上就可以开工了,建楼也快,卖楼也快。如果是在市中心,没有个两三年根本卖不了楼。所以,等企业规模扩大,我们会在非城中心的地方做一些项目,把地产分布的格局扩大化。

此外,随着企业规模的不断壮大,公司将来也可能会做写字楼、酒店等住宅之外的产品。


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